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不動産総合調査とは

「不動産(土地・建物)の売買」や「建築・造成の開発計画」を考えておられる皆さま方はその際にまず、 その不動産の調査が必要です。お客様が運用を考えられている土地について、どういう履歴を持った土地なのか、 また、どれだけの建物が建てられるのかといったその土地の持つポテンシャルを現地並びにを官公庁において不動産のさまざまな法律による規制・制限及び現地との整合性を調査します。 当社の的確な調査実績、One Stopサービスならではの迅速な対応で皆さま方のwantにお答えいたします。

1. 現地調査

実際に当社のスタッフが現地に赴き、物件の周辺環境や道路状況などの調査いたします。 現場にて、当該地敷地の状況や接面道路の状況、境界標の有無等当該地周辺の状況を踏査・確認します。

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2. 法務局調査

なぜ法務局調査を行うのか?

不動産の所在、地番、面積、所有者の住所や氏名等を公の帳簿(登記簿)で確認することは大切ですが、登記簿だけではその土地の位置や隣接地との隣接関係(地番配列)まではわかりません。 法務局(登記所)には、公図等それぞれの土地の根拠付の資料があります。
これから計画しようとする土地の実態と、法務局にある資料と整合性がないもの、あるいはこれといった根拠付の資料も無く、これから利害関係人と順序だてて、問題解決しなければならないものなど、対応可能な土地なのかどうかを事前に調べておくことが肝心です。 それらの調査結果によっては事業の実現不可能なことや可能であっても想定外の時間とコストがかかる必要のあるものなど、見極めをするためにも調査が必要です。

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法務局調査の内容について

調査1 公図

当該地の正確な位置、あるいは隣接との関係(地番配列)がよくわからないことがあります。 その時は法務局(登記所)に備え付けられている地図(公図)を参考に調査します。合わせて、里道・水路敷の確認や当該地が公道に接しているか、あるいは私道持分であるか、または袋地ではないか等の調査を公図でします。
地図は土地の位置や区画が明らかになるような精度の高いものが理想です。 不動産登記法は、そのような地図を登記所に備え付けるべき「地図」としています。(この地図を「14条地図」といいます)しかしながら、登記所にはこのような精度の高い地図を備え付けている所は少ないのが現状です。
また、14条地図が整備されていない場合にも登記所には」「公図」があります。 公図はもともと税の徴収を主な目的として作成された旧土地台帳の附属地図で、昭和25年に税務署から登記所に引き継がれたものです。公図のなかには地域により精度の十分でないものや土地区画整理などのため現地の状況と一致しないものもあります。

調査2 登記簿

登記簿は法務局(登記所)に備え付けられており、誰でも手数料を納付して閲覧ができて謄本の交付もできます。
土地登記簿は緑色で建物登記簿は赤色の表紙で区別しております。現在はコンピューター化になっている登記所では閉鎖登記簿となっておりますが閲覧はできます。
従来の登記簿謄本は現在、「登記事項証明書」といい、閲覧は要約書で申請すれば交付されます。コンピューター化に伴い、 登記情報交換の請求ができて他の登記所が管轄する土地・建物の登記事項証明書が交付できます。証明書の請求には、正確な地番や家屋番号が必要です。
登記簿は1筆(1区画)の土地、1個の建物毎に登記用紙が備えられています。
土地・建物の登記簿は地番順に綴られています。住居表示番号や所有者の氏名では、目的の地番を探し出す事が出来ません。 例外として、住居表示番号と土地の地番が同一番号の場合もあります。建物の家屋番号の場合、同一土地上に建っていても、 分筆前に建ったものや、土地地番と全然違ったものがあります。
登記簿の見方ですが、登記用紙の場合は以下のように「表題部」・「甲区」・「乙区」という3つの部分から成り立っています。 表題部にする登記を「表示に関する登記」といい、甲区、乙区に関する登記を「権利に関する登記」と言います。

表題部

● 土地

所在、地番、地目(土地の現況)、地積(土地の面積)、原因及びその日付
(分筆や地目変更、地積更正された年月日)

● 建物

所在地番・家屋番号・種類・構造・床面積・原因及びその日付(変更・更正・新築年月日) マンション等の区分建物については、その建物の敷地に関する権利(敷地権)が、記載されています。 この敷地権についての権利関係は、区分建物の甲区、乙区の登記によって公示されます。


甲区

所有権に関する事項が記載されています。
所有者や移転原因と日付(売買、相続、買収、帰属等)、又所有権に関する仮登記、差押、仮処分等を記載しています。


甲区

抵当権、根抵当権等、所有権以外の権利に関する事項が記載されています。
(抵当権、根抵当権設定、地上権設定、地役権設定)


調査3 調査すべき図面の種類

土地に関する図面

地積測量図

土地の表示、地積の更正登記、分筆の登記など登記簿に新たに地積(面積)を記載すべき登記とか登記簿上の地積に変更を生ずる登記の申請書に添付して提出される図面であり、1筆の土地ごとにその形状及び隣地との位置関係などが表示され、また地積の求積(面積の算出)の方法などが明らかにされていて精度が高い図面です。写しの請求をすれば交付してくれます。


分筆申告図

一元化指定期日は所轄によりまちまちで、廃棄処分している登記所もありますが、分筆年月日を調査して保存されているものについては閲覧することが出来ます。地積測量図と違って町名別でなく年月日順に綴られています。
地積測量図と違って精度に欠ける図面がほとんどですが、しかしながら、形成登記としてのひとつの資料ではあります。


地役権図面

高圧線が当該地に、あるいは附近に通っている時は、土地登記簿の乙区に地役権設定がされている事があります。それは地役権図面という範囲の図面が提出されていますので受付年月日と図面番号を書いて申請して閲覧することも出来ます。
写しの請求をすれば交付してくれます。
ケースによっては高圧線が通っているにもかかわらず登記されていない事がありますので、その場合は電力会社で内容を調査する必要があります。これも写しの請求をすれば交付してくれます。


建物に関する図面

建物図面

建物の所在位置を明らかにするために建物図面がありますので閲覧する事も出来ます。写しの請求をすれば交付してくれます。


調査4 その他

旧土地台帳

昭和25年に税務署から登記所に引き継がれた以前の台帳で、登記簿の基礎です。
土地沿革の調査に必要で、何も参考にする資料がない場合分筆経過を調査し、公図を基本に推測で必要地番の位置づけをしたりする資料に使用します。


共同担保目録

1つの債権に複数の不動産担保が設定されている場合に付いています。
どの不動産が共同担保の関係にあるか全ての不動産を見て残余の価値を判断する必要があり、登記簿謄本に加えてもらいたいときはその旨を記載すれば交付してくれます。


3. 市役所調査

当該敷地がある自治体に赴き、主に都市計画法上の規制 (都市計画道路の有無、用途地域等) 及び建築基準法上の規制(建蔽率、容積率、防火地域の指定)等を調査して報告します。また、建築については、建築するに当たって重要な接面道路について、建築基準法上の扱い、道路名称や幅員等の詳細に調査して報告します。

4. インフラ埋設管調査

水道・下水道・ガスなど生活関連施設の埋設管調査を台帳閲覧のうえわかりやすくまとめます。
埋設状況について管径、位置等を調査し、埋設図面として報告します。

以上のような調査を総合的に行い、迅速にお客様にご報告いたします。

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